부동산 시장을 짧게 바라보면 엄청 불안합니다.
부동산과 금융은 밀접하게 연관되어 있어 위기는 주기적으로 찾아옵니다.
그래서 좋을 때나, 기쁠 때나, 슬플 때나, 불안할 때나 전문가들의 예측은 엇갈릴 수밖에 없습니다.
투자에 가장 중요한 것은 시기가 아니라 안전마진과 임대수익 확보입니다. 어떠한 물건이라도 이들 조건이 충족된다면 매입해도 문제없습니다.
그래서 준비한 ‘경매 A부터 Z까지 한번에 몰아보기’ 시리즈.
첫 번째로 ‘초보자가 자신에게 딱 맞는 물건 찾는 방법’부터 출발합니다.
목표를 분명하게 정해두세요
경매는 입찰할 물건을 정하는 것부터 시작됩니다.
법원경매정보나 유료경매정보사이트에서 물건 검색하는 것이 처음이라면 깜깜하기 마련입니다. 쉬운 것을 보자니 경쟁이 심할 것이고, 어려운 것을 보자니 무섭고…
그래서 나의 상황에 맞는 목표부터 세우고 물건을 고르는 것이 좋습니다.
· 단기투자 vs 장기투자
· 한번에 올인 vs 종목 분산
· 실거주 vs 투자(임대)
· 주거형, 상가, 토지, 특수물건
위 기준처럼 본인 상황에 맞는 기준을 세우고 물건을 찾으면, 체계적으로 부동산을 골라낼 수 있습니다.
목표가 분명하면 물건은 저절로 떠오르는 법이니까요.
작은 물건부터 눈여겨 보세요
경매공부를 시작하면 열이면 아홉은 빌라, 그것도 인천 썩빌부터 살펴봅니다.
돈도 적게 들어가고 대출도 무난하기 때문입니다. 연립이나 소형 아파트도 비슷하죠.
이렇게 초보자도 쉽게 덤벼들 수 있는 물건은 그만큼 경쟁이 치열합니다. 그래서 첫 물건은 대박을 노리기보다 경매의 전 과정을 경험해본다는 생각으로 입찰하는 것이 좋습니다.
처음부터 매매차익을 노리지 않고 임대수익을 감안해 입찰한다면 그보다 더욱 다양한 물건을 공부하고 경험할 수 있을 것입니다.
100% 만족할 주거형 물건은 없습니다
경매의 장점은 일반매매보다 저렴하게 매수할 수 있다는 것입니다.
하지만 부동산 중개거래처럼 집 내부를 살펴보기란 아주 어렵습니다. 그래서 아무리 고수라도 입맛에 100% 맞는 물건을 찾아내는 것이 쉽지 않습니다.
특히 실거주할 집을 찾는 절대 다수는 만족할 집을 찾지 못할 것입니다.
그런데 왜 경매냐. 입맛을 양보하는 대신 수익률로 만족하면 됩니다.
만약 살기 적당한 아파트를 1억 가량 저렴하게 낙찰받았는데 명도를 마치고 보니 내부 상태가 심각하다면… 싹 수리하고 거주하면 됩니다. 인테리어비용+@만큼 저렴하게 매수한 셈이죠.
한발 양보하면 선택할 수 있는 부동산의 폭은 무한대로 넓게 퍼집니다.
상가는 무조건 입지부터 보세요
상가는 주거형 물건에 비해 낙찰가율이 아주 낮은 편입니다.
그렇다고 싸게 낙찰받으면 무조건 좋냐. 그건 또 다른 이야기입니다.
한번 형성된 상권은 쉽게 바뀌지 않습니다. 상권이 부족한 지역은 리모델링을 하더라도 영업이 궤도에 오르기까지 고전을 면할 수 없습니다.
반면 기존 임차인들이 해당 물건에 입찰하려 한다면 긍정적으로 검토해도 좋습니다.
상가는 1층이거나 외형이 좋다고 높은 가격에 임대를 놓고 매매를 할 수 있는 분야가 아닙니다. 차라리 상권이 제대로 형성된 지역의 지하층이 더 나은 선택이 될 수 있다는 것을 잊지 말아야 합니다.
기회는 많아요. 조급함은 화를 부릅니다
채권회수를 위해 담보로 잡아두었던 부동산을 경매신청하면 최소 6개월이 지나야 첫 번째 매각기일이 지정됩니다.
금융위기, 부동산 하락장에서 부실화된 부동산들은 그 시점이 지날 때쯤 입찰대상이 됩니다.
부동산 경매가 경기에 후행한다는 말은 이런 이유로 나오게 된 것입니다.
좋은 물건은 꾸준히 경매시장에 등장해왔고, 앞으로도 그럴 것입니다. 그러므로 서두르지 않고 꾸준히 관심을 가진다면 기회는 분명히 잡을 수 있습니다.
잠깐 공부했다가 잊어버리고 한참이 지나 남의 성공담을 듣고 배가 아파올 수 있겠지만, 굳이 기억에 묶어둘 필요는 없습니다.
경매는 한번만 공부해두면 관심만 유지해도 시세동향과 경기 흐름을 금세 파악할 수 있기에 좋은 매물이 보였을 때 과감한 결단을 내릴 수 있게 됩니다.
기회는 준비하는 자에게만 옵니다.
송사무장이 처음으로 돌아간다면…
