오늘은 이번달 낙찰받은 목동 하이페리온 구분상가에 입찰해 낙찰받고 임대를 맞춘 부분까지 정리해 보았습니다. 기존 공투 팀원 중 두 명만 상임스를 수강했었데 최근 16기로 세 분이 더 수강하면서 팀원들 사이 상가 투자에 대한 니즈가 높아진 상황이었습니다. 개인적으로는 상임스 수강 이후 에프터 스터디를 하면서 상가에 꾸준히 입찰을 하고 있었지만, 공투팀원들과 먼저 낙찰을 받게 될 거라고 생각 못했었는데, 뜻밖의 결과에 역시 무엇보다 과감한 실행력이 중요하다는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

글을 적다보니 생각났는데 상가 경매물건 임장을 다니다가 올해 초에 매입한 두 건의 상가 포스팅을 하지 않았다는 것을 깨달았습니다. 요즘 너무 정신이 없어서 매수 인증과 후기 작성을 잊고 있었는데.. 해당 두 건의 포스팅도 빠르게 작성하도록 하겠습다.

물건번호 2023타경109470 양천구 목동 현대하이페리온2차의 구분상가로 실평수 34.5평의 전면부 2층에 위치한 우량 물건입니다. 감정가는 9.9억이었고 한 번 유찰되어 7.92억까지 낮아진 상태였습니다. 결론부터 말하면 10명이 입찰했고 차순위와 약 620만원 차이로 선순위 낙찰을 받게 되었습니다.

기존 전세권자 하이투자증권은 2007년 전세금 6.5억에 임차인으로 2009년 5% 인상한 682,500,000원으로 전세권 변경등기 되었으며, 전세권설정등기를 통해 임의경매를 신청해 전세권이 말소기준등기인 권리분석상 문제가 없는 깨끗한 물건이었습니다.


공투 멤버 중 목동에 거주하는 분이 계셨는데 실제 해당 물건 맞은편에서 매장을 운영하고 있어 입지와 주변 상황에 대해서는 누구보다 잘 알고 있었습니다. 그럼에도 멤버들이 상권과 물건지를 꼼꼼히 임장했고, 인근 부동산들을 방문해 해당 물건 인근 학원자리가 공실로 나온 곳이 거의 없다는 것을 알게 되었습니다.

특히 목동 학원의 경우 한 번 임차인이 들어오면 쉽게 나가지 않는 경향이 있고, 자리가 귀한 만큼 나갈 때는 시설권리금을 포함해 1억정도의 권리금이 형성되어 있다는 것을 알게 되었습니다. 물론 우리 물건의 경우 공실이라 해당 권리금을 받을 수는 없었지만, 새로 들어오는 학원의 경우 권리금이 없다는 것 만으로도 목동에서는 충분히 메리트가 될 수 있다고 생각했습니다.

결국 이런 판단은 적중했고, 최대 1억에 450만원까지 맞출 수 있을 것이라고 생각했던 숫자에 근접한 9,000/440에 매각허가결정이 나기 전 대치동과 목동, 분당 등에서 이미 우량 프랜차이즈 학원으로 이미 유명한 임차인과 가계약을 체결하게 되었습니다. 그리고 매각허가결정문이 나온 이후 바로 본 계약을 체결했으며, 이는 낙찰가 대비 5.8%에 해당하는 수익률로 목동의 2층상가 매도 시세가 4%수준임을 감안했을 때, 금리인하가 시작된다면 세전 3억 이상의 수익을 낼 수 있는 수치라고 생각됩니다.

만약 단기에 매도가 되지 않더라도 6억(4.7%)에 대출을 맞춘 후 수익률을 계산해보면 7% 정도가 나옵니다. 실제 7.4억까지 대출 한도가 나왔지만 추가로 투자를 하고 싶은 멤버들이 있어 6억만 대출을 받기로 결정했고, 금리는 4.7% 수준으로 5월 초 자서를 하기로 두 개의 1금융권 은행과 이야기가 마무리 되었습니다. 잔금일은 5월 9일로 5월 초 자서 일정이 잡힌 상황입니다.

아직 최종 대출 실행과 가장 중요한 매도가 남아있지만, 위에 말한 것처럼 우량 상가를 낙찰받았기 때문에 투자금 대비 7%에 해당하는 월세를 배당 받으며 금리가 떨어지기를 기다리기만 하면 되기 때문에 왜 상가를 부자의 부동산이라고 하는지 다시 한 번 깨닫게 되었습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 실행력이 높은 팀원들은 이미 대치, 논현, 잠실, 마곡 등 학원가가 밀집된 인근 약 1,000여개의 상가 부동산을 리스트업 했고, 잔금일 이후 매도 문자를 뿌리려고 전단지까지 만들어 놓은 상황입니다.

아마 이렇게 잘 준비하고 있으니 매도까지도 특별한 이슈없이 잘 마무리 될 것이라고 생각됩니다. 이제 상가 경매까지 경험했으니 다음에는 특수물건과 토지까지 진행해 볼 계획이며, 향후 목동 하이페리온 상가 매도 후기와 함께 다음 투자 포스팅을 꾸준하게 정리하도록 하겠습니다.