■ 인사말 : 먼저 저는 똑똑하지 않습니다. 글을 잘 쓰는 재주도 없습니다. 설명을 잘 할 자신도 없습니다.
그럼에도 불구하고 감사한 마음을 담아 용기내어 글을 써봅니다.
재주가 없어 말이 길어질 수 있습니다. 먼저 송구드립니다.
저같은 사람도 창업하게 만든 책 스승님들, 행복재테크의 여러 강사님들, 강의를 통해 이곳에서 만나게 된 친구분들, 그리고 일선에서 필라테스를 운영하고 계시는 원장님들께 너무너무 감사드린다는 말씀 드립니다.
■ 저는 좋은 상권에서 필라테스 창업을 하고 싶었습니다.
제가 중요하게 생각하는 포인트는 굉장히 거창했습니다.
1. 배후세대 500미터 안쪽으로 슬리퍼 신고, 레깅스 입고! 집 근처에서 운동해야 한다. 가까워야 잘 찾아오는 건 당연한 이치.
2. 배후세대 3천세대 이상, 세대당 3명씩 계산해서 센터 주변에 1만명 이상은 살아야 한다.
3. 항아리 상권일것. (입주민들의 심심함을 풀어야한다)
4. 거주민들의 주동선이어야한다. 전철 혹은 광역버스를 타러 가는 동선이거나, 메인 상권으로 나가는 길목이거나 가까운 곳이어야 함.
5. 벽같이 단절되는 듯한 “왕복 6차로 옆, 강가 옆, 폭넓은 공원옆” 의 상가는 피한다.
6. 권리금이 적어야 한다.
7. 경쟁업체가 들어오기 힘든 독점상권이어야 한다. (주변 상가 공급이 적어야 한다)
8. 그래서 구축 아파트 주변이 유리할 것 같으므로. 단지내 상가 혹은 구축상가!를 찾아본다.
9. 홍보효과가 좋아야 한다. 신호등이 있는 사거리의 모퉁이면 좋겠다. 가시성이 높으면 좋겠다.
10. 야외 채광이 잘 들어오면 좋겠다. 적어도 상가의 2면 이상은 창문이 있으면 좋겠다.
11. 같은 건물에는 혐오시설이 없어야 한다. (퇴폐업소, 노래방 등등은 음침하고 괜히 오기 싫게 만든다.)
12. 아이들도 대낮에 다녀야한다. 학교&학원, 유치원 근처.
13. 가까운곳에 올리브영, 다이소, 베스킨라빈스, 파리바게트 같은 유명한 점포가 장사하면 좋겠다.
14. 주차시설이 좋아야 한다. 혹여나 멀리서 오는 사람들도 주차가 안 되면 안 되니까…..
15. 30평~40평 이상.
16. 임대가가 쌌으면 좋겠다. + 관리비도 쌌으면 좋겠다.
이었습니다. 죄송합니다.ㅠㅠ 욕심이 과하지 않습니까? 이런곳이 진짜 있겠습니까??
■ 2021년 12월, 제가 살고 있는 오산에서 오래된 공실을 만났습니다.
로드뷰로 확인결과 1년 이상 공실이었습니다.
코로나로 인해 막대한 임차료를 못내고 폐업한 40평의 어린이 태권도장이었습니다.
찾은 것 같습니다! 저는 이곳에 필라테스가 잘 어울리겠다는 생각을 했습니다.
놀랍게도, 정말 놀랍게도….. 1번부터 15번까지 모든것을 충족했습니다.
심지어 배후세대 3천세대가 아니라 5천 세대였습니다.
공실이었기에 적은 권리금이 아닌 무권리였습니다.
2면의 창이 아니라 상가의 3면이 창이었습니다. 오전 해, 오후 해, 지는 해를 모두 볼 수 있었습니다.
가까운곳에 배스킨라빈스도 있었고, 유치원,초중고등학교, 학원이 바로 지척에 있었습니다.
사실 상가 주차장은 고작 5대로 부족했지만 조사해보니 상가이용객들은 아파트의 주차장을 편리하게 사용하였습니다.
사실상 단지내 상가였던것입니다. 주차문제까지 완벽하게 해결!!
이 정도로 충족 되면 마지막 16번은 글쎄요…..
원하는 가격이 될까요?ㅠㅠ
저는 미천하고 하찮고 무모한 딜 스킬을 시전합니다.ㅎㅎㅎ
부사님을 통해 건물주에게 저의 요구 내용을 전달하길,
사장님!
이전 임대 가격의 3분의 1로 해달라고 해주세요.
그리고 렌트프리는 6개월 주세요.
그럼 저는 지금 당장 계약금 넣겠습니다.
안해주면 말구요.
참 용감하지 않습니까?
제가 임대인이라면 딥빡….
결론적으로, 이전 임차인 월세의 반에 가까울 만큼 줄였습니다. (코로나+장기공실 버프)
25년차 구축인만큼 관리비도 나름 저렴했습니다.
렌트프리는 3달정도 받게 되었습니다.
그리하여 16번까지 어느정도 충족했습니다.
■ 밑의 지도를 첨부합니다. 제가 사는 지역 인근 2동탄입니다. 이곳과 비교해보겠습니다.
5천의 배후세대에 필라테스가 얼마만큼 있는지….
대략 5천세대의 배후지역을 갖는 상권의 필라테스가 무려 10개 입니다.
(이름 옆에 +5라는 것은 저곳외에 5개만큼 필라테스가 더 있다는 뜻)
거기에 신축이라서 번듯해 보이지만, 실상 월세가 매우 비쌉니다. 평형은 작고, 주차도 어렵습니다.
이미 있는데 인근에 또 들어올 수도 있습니다ㅠㅠ 지나친 경쟁으로 판매가격도 계속 낮아집니다.ㅠㅠ
■ 저는 입주시작일을 22년 2월 초로 잡았습니다.
그렇게 2월 초, 입주시작과 동시에 렌트프리가 시작되었습니다.
이제 인테리어 공사를 시작합니다.
목표한 오픈일은 3월 초입니다.
이 시간마저도 돈인 셈입니다.
이제부터는 시간을 아끼고, 효율적으로 사용하여 수익을 극대화 해야 합니다.
■ 인테리어 공사를 시작하는 동시에 저는 이런일을 했습니다.
– 공사시작과 동시에 창문에 간판과 큰 현수막을 붙였습니다. (오픈 첫날부터 차근차근 인원을 모으는게 아니라 미리미리 모아야합니다)
– 중간중간 인테리어 공사가 공정표에 맞게 되고 있는지 확인하고, 틈틈히 작업자들을 응원하고 음료수도 사드립니다.
– 인테리어 공사전 예상 3D 도면을 예비 회원에게 보여주고 기대시키고 상담하고 가입을 받습니다. (조감도 같은거)
– 상담은 1층 카페에서 사장님께 허락을 구하고 1달간 진행했습니다. (음료 200잔 소비함ㄷㄷㄷ)
– 사전예약 회원에게는 사전예약가격으로 보다 저렴하게 가입합니다.
■ 공사 시작 하기전 입주날까지의 시간도 소중합니다.
미리미리 네이버 지도 등록, 예약등록, 스마트 스토어, 스마트 플레이스, 네이버 지역광고, 네이버 블로그, 인스타그램, 당근마켓, 현수막, 전단지 등등을 홍보가 될만한 것들을 모두 준비했습니다. 지나가는 인원 말고도 검색하다가 관심을 가질 수도 있거든요.
네이버의 검색과 유입량이 월등하기 때문에 네이버 블로그를 활용하였습니다.
PC에서 보았을 때 마치 웹사이트 처럼 보이게 하기 위해 모든 썸네일이 작동하게끔 구성하였습니다.
사용된 색깔은 단순하지만 우리 필라테스 센터와 색깔의 기조를 맞추었습니다.
인스타그램도 역시 열심히 활용하였습니다.
들어가보시면 알겠지만 참 예쁘고 잘 되어있죠.ㅎㅎ
포스팅의 내용도 너무 좋고, 회원들이 남긴 리뷰의 질도 엄~청 좋아요.
결국 우리 센터는 키워드 지역명+필라테스인 ‘오산 필라테스’ 를 검색하였을 때, 유명하고 쟁쟁한 프렌차이즈와, 지역에서 가장 큰 대형 센터를 제치고 첫 페이지의 1등과, 최상단 광고에 노출 되는 상태가 됩니다.
■ 가장 궁금하신 내용일 것입니다.
오픈시작일인 3월 7일부터 4월 6일.
첫 한 달동안 104명의 회원이 등록 되었고,
전산 등록 6천5백만원 + 이체받은 9백만원
총매출 7450만원의 매출이 발생하였습니다.
■ 현금은 1천만원이 들었습니다.
인테리어와 에어컨 설비, 잡다 필요한것들은 모두 레버리지 였습니다.
금리가 저렴한 소상공인 대출로 보증금을 내었고,
아내의 직장인 대출을 받아 인테리어와 에어컨설비를 하고,
심지어 기구 마저도 캐피탈을 이용했습니다.
기구 값 약 3천만원중
현금 800만원을 먼저 내어야 했기에 가장 큰 현금 비중을 차지했습니다.
짜잔~
■ 우리 센터의 실제 사진 모습입니다. 참 예쁘죠?
우리 센터는 오픈한지 이제 6개월 정도 되었네요.
지금까지 매출액은 1억 8천만원정도 되고 있습니다.
평균매출액은 3천만원정도로 낮아졌지만 큰 걱정과 두려움은 없습니다.
요즘에는 타 센터를 인수해보려고 여러곳의 임장을 다녀봤습니다만,
우리 센터를 기준점으로 삼았더니 우리만한곳이 없습니다.
■ 끝으로 : 감히 저같고 아둔하고 모자란 사람도 해낼 수 있다는것이 정말 믿기지 않습니다.
행복재테크의 길을 열어주신 송사무장님,
지산과 월세흐름에 대해 알려주신 세라미스쌤,
실전 경매와 권리분석을 알려주신 팔콘쌤,
법인 투자와 운용노하우를 알려주신 흑도쌤,
상가의 입지와 핵심가치를 보는 방법을 알려주신 레노쌤,
필라테스 창업 운용에 대해 자세히 알려주신 세븐스타쌤,
그리고 먼저 오픈하셔서 큰 도움주신 선배 원장님들ㅠㅠ 감사합니다.
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