안녕하세요, 돈 굴리는 이과장 제프2입니다. 😊
부동산 시장의 흐름을 살펴보면, 아파트 낙찰률은 상승하고 대출 규제는 점점 더 강화되고 있습니다. 이러한 상황에서 주택 투자가 제약을 받으면서, 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있는 것이 현실입니다. 특히 법인 명의와 NPL 구조를 활용한 상가 투자 방식은, 제 생각에 현재의 시장 환경에서 매우 유망한 대안이 될 수 있다고 생각합니다
저 역시 여러 번의 부동산 투자 경험을 통해 상가 NPL 투자에 대한 가능성을 직접 느끼게 되었습니다. 상가는 평균 낙찰률이 상대적으로 낮고, 채권자 입장에서는 회수 압박이 큰 상황이기 때문에, 이를 잘 활용한다면 협상 가능성과 수익 여지가 충분히 존재할 수 있습니다.
이번 글에서는 제가 실제로 경험한 NPL 상가 투자 사례를 바탕으로, 어떻게 물건을 선별하고 전략을 세웠는지, 공동담보 구조와 유동화 가능성, 시세 및 수익률 등을 고려하여 투자 했던 물건을 정리해 보려고 합니다.
부동산 투자는 단순한 물건 분석에 그치지 않고, 그 상황과 시장 흐름을 반영한 전략이 중요합니다. 이제 제 경험을 바탕으로, 상가 NPL 투자 이야기를 풀어보겠습니다.

물건분석글

안녕하세요, 돈 굴리는 이과장 제프2입니다 🙂 최근 부동산 시장은 아파트 낙찰률이 높아지고, 대출 규제는 강화되는 흐름을 보이고 있습니다. 이런 상황에서 개인 명의로 주택 …
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주요 분석 내용
공동담보 채권 구조: 전체 청구금액은 9.2억 원이며,

감정가는 6.6억 원입니다. 공동담보 물건으로, 1번 물건은 4.4억 원에 낙찰되었고,

나머지 금액을 2번 물건에서 회수해야 했습니다. 2번 물건은 4차 유찰 중으로, 2.6억 원 손해 구간에 진입하고 있습니다. 이 시점에서 채권자는 NPL 거래에 응할 가능성이 높아졌습니다.

입지 및 실거래가: 해당 상가는 22년, 18년도에 임차가 시작된 상권 내 위치해 있습니다. 실거래가 기준으로 평당가가 700만 원 이하로 매수한다면 안전 마진을 확보할 수 있는 상태입니다.

월세 시세 및 수익률 분석: 월세 시세는 평당 약 4만 원으로, 예상 월세 수입은 약 213만 원입니다. 수익률을 기준으로 6% 수익률 시 매매가는 약 4.5억 원, 5% 수익률 시 약 5.4억 원으로 분석되었습니다.

상권 분석: 주변 상권은 14년 이상의 성숙기 상권이며, 배후 세대수가 5,000세대 이상으로 공실 위험이 낮고 임차 맞추기는 무난한 조건을 갖추고 있습니다.

이 물건은 NPL 방식으로 접근할 경우, 안전마진을 확보하며 낙찰받고 보증금 설정을 통해 풀피 투자도 가능하다는 판단이 들어서 NPL로 낙찰을 받았습니다

낙찰 후 명도 및 재계약 진행 상황
낙찰을 받은 후, 곧바로 내용증명을 점유자에게 발송하였고, 점유자와 3자 합법적으로 협상을 시도하였습니다.

협상 내용은 이사 여부와 이사 시 일정, 잔금 전에 나갈 경우 이사비 지원 등의 조건이었습니다. 그러나 점유자는 변호자인지 변호사이면 수임서를 요구하였고 더이상 연락하면 신고하겠다고 협박하는 상황이 벌어졌습니다.
이에 대해 “알겠다, 낙찰자에게 전달하고 강제집행을 진행하겠다”고 답변했으며, 점유자는 “맘대로 하라”고하며 가만히 안있을꺼라고 으름장을 놨습니다.

결국, 강제집행 신청을 진행하고, 다시 현장 조사를 통해 점유자가 현재 공용 테라스를 독점 사용 중이라는 사실을 알게 되었습니다. 이를 기반으로 점유자에게 이사를 갈 경우의 추가 비용과 인테리어 등을 설명하며, 점유자에게 협상을 진행했습니다. 점유자는 이사를 가면 20평 규모의 테라스를 무료로 사용했던 혜택을 상실하고, 추가로 더 넓은 공간으로 이사해야 하며, 이사비와 인테리어 비용까지 발생할 것이라는 점을 강조했습니다. 그리고 현재 월세나온 물건중에 비슷한 평수로 이사갈곳이 있는지도 먼저 확인해 보았습니다

제전략은…임차인 입장에서 나가고 싶지만, 나가려니 여기에 있는게 낫겠다는 애매한 조건들을 제시합니다.

근처 월세나온 물건중에 비슷한 평수가 없는걸 확인하고 이사갈곳이 없겠다라고 판다후 점유자 측에서는 160만 원을 제안했지만, 이를 거절하고 200만 원 이상으로 협상하였으며, 최종적으로 보증금 1,500만 원과 200만 원의 월세로 재계약을 완료했습니다. 부동산은 추리소설 같습니다 ㅎㅎㅎ
항목
내용
기존 계약 보증금
3,000만원
기존 계약 월세
140만원
배당금
소액임차인으로 1,000만원 배당 예정
경매 접수 후 월세 미납
경매 접수 후 1년 동안 월세 미납 상태
배당도 받고 월세를 1년동안 미납했기 때문에 결과적으로 임차인 입장에서도 큰손해는 아닌걸로 파악이 됩니다

이후, 특약으로 제소전화해조서를 넣기로 했습니다. 제소전화해조서는 3회 월세 미납 시 강제집행을 바로 할 수 있도록 법원에서 판결을 미리 받는 절차로, 월세 미납 시 계약 해지와 명도소송 없이 즉시 강제집행이 가능하게 됩니다. 이는 시간과 정신적 고통을 줄이기 위한 중요한 조치로, 이번 재계약에서 중요한 특약이었습니다.

최종적으로 6월 10일에 NPL 사후정산으로 낙찰받고, 7월 8일에 잔금 지급 후 20일 만에 임차를 맞추었습니다. 재계약을 통한 월세는 200만 원으로 설정되었으며, 전체 매매가는 6% 수익률을 기준으로 약 4억 1천 5백만 원으로 산정되었습니다.

안전마진 확보 및 향후 전략
현재 안전마진으로 약 1억 원 이상 확보된 상황입니다. 월세를 통해 안정적인 수익을 받고 있는 동안, 금리가 하락하면 상가를 매도하여 추가 수익을 실현할 수 있는 전략을 구상하고 있습니다. 금리가 낮아지면 매도를 고려할 계획이며, 이를 통해 최적의 시점에 이익을 극대화할 수 있을 것으로 판단됩니다.